На пике популярности

За этими цифрами скрывается определенное количество и качество коттеджных поселков на дмитровском направлении. Правда, по поводу точного их количества у экспертов нет особого единодушия. Опрошенные «Ведомостями» называют разные данные — от трех до 15 поселков. Все зависит, как утверждают аналитики, от того, с какими мерками подходить к определению «эконом».

Вокруг $250 000

Собственно, главное мерило одно — цена. «Низкая цена является необходимым и достаточным условием причисления проекта к экономклассу», — утверждает Дмитрий Гусев, генеральный директор «Русстройтрест — Строительные инвестиции». Согласно классификации компании «Миэль — Загородная недвижимость» стоимость домовладений категории «эконом» в настоящий момент не должна превышать отметки в $250 000. По этому параметру к экономклассу можно отнести поселки «Дмитровка Village», «Домик в лесу» и «Пересветово».

Есть и другие мнения о том, насколько низкой должна быть цена, чтобы класс домовладения назывался экономичным. По словам Дмитрия Таганова, руководителя отдела аналитики корпорации «Инком», экономичные дома на дмитровском направлении стоят до $300 000. Светлана Ширяева, руководитель отдела первичного рынка загородной недвижимости Vesco Realty, приподнимает верхнюю планку цены до $400 000. А в компании Blackwood к поселкам экономкласса относят проекты с ценой домовладения до $500 000.

В экономклассе 1 кв. м стоит 40 000-60 000 руб., полагает Валерий Лукинов из комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов. По словам Савелия Орбанта, гендиректора «Миэль — Загородная недвижимость», цена 1 кв. м коттеджа класса «эконом» не должна превышать $950.

По данным «Инкома», площади домов в поселках экономкласса начинаются от 96 кв. м, участков — от 10 соток. В среднем минимальные площади домов — 163 кв. м, максимальные — 255 кв. м, участков — от 11 до 25 соток. «В будущем проекты экономкласса будут отличать еще и более дешевые технологии строительства: сэндвич-панели, технологии с применением различных видов несъемной опалубки», — прогнозирует Валерий Лукинов.

Но история с классификацией по цене находится в постоянном развитии. «Следует ожидать, что с наступлением очередного сезона продаж загородной недвижимости границы между классами опять “поедут”, больше всего это, конечно, коснется коттеджей, однако и таунхаусы тоже затронет», — пророчит Дмитрий Гусев.

Строить подальше

Как экономкласс за городом позиционируются два вида жилья. Поселки таунхаусов, которые расположены в пределах 30 км от МКАД, и дачи (60-120 км от МКАД). С одной стороны, таунхаусы как компромисс между квартирой и загородным домом не должны быть дорогими, полагает Дмитрий Гусев. «Ведь более состоятельный клиент скорее предпочтет приобрести отдельно квартиру, отдельно — загородный дом», — объясняет он. С другой — если возвести таунхаус вблизи крупного города, то потребительских качеств это ему добавит не особо, он даже потеряет ряд преимуществ коттеджа, а стоимость возрастет существенно, продолжает эксперт.

Сложившийся высокий уровень цен на землю в ближнем Подмосковье, высокая стоимость присоединения к сетям, волокита и высокая взяткоемкостью процедуры перевода земли под ИЖС, как говорит Валерий Лукинов, не позволяют развивать здесь строительство поселков экономкласса. Савелий Орбант также указывает на дороговизну земли, пригодной для строительства жилых проектов, на удалении до 30 км от МКАД как на первоочередной ограничитель развития здесь проектов недорогого жилья.

Поэтому основное строительство в этом сегменте ведется и будет вестись в зоне среднего и дальнего Подмосковья. «Уже известно о намерении некоторых компаний, владеющих землей в дальнем Подмосковье и в областях, граничащих с Московской областью. В настоящее время на стадии разработки концепции на Дмитровском шоссе находятся несколько масштабных проектов», — делится Мария Литинецкая.

…и подешевле

В стремлении снизить цену домовладения в не слишком удаленном от Москвы поселке, где земля довольно дорогая, девелопер обычно идет на компромисс. Валерий Лукинов говорит, что компромисс этот заключается в минимизации инфраструктуры и забот о природно-ландшафтной привлекательности участка. Хотя в поселках дачного формата далеко от Москвы в качестве конкурентных преимуществ часто создают инфраструктуру, аналогичную поселкам элитных категорий. «Например, в “Аистово” (на Можайском шоссе, в 98 км от МКАД, девелопер — Rodex Group) реализован развлекательный комплекс (бильярд, кафе, барбекю), собственный причал для лодок, пляж со спортивными и детскими площадками», — рассказывает Лукинов.

Однако он же указывает на то, что большинство девелоперов поселков экономкласса на Дмитровке «являются некрупными и стараются получить максимальную прибыль на конкретном объекте при максимальной экономии всех ресурсов, что приводит к низкому качеству работ».

Существует мнение, что на Дмитровке и природные характеристики, и качество строительства в экономичных поселках находятся на должном уровне. Например, Светлана Ширяева, перечисляя поселки «Мечта», «Северная слобода», «Ясная поляна», «Катюшки», «Дубрава», «Набережный» и «Удино-Парк», говорит, что вода (главная приманка в Подмосковье) есть рядом со многими из них (в пределах досягаемости, конечно). Так, рядом с «Мечтой» есть озеро, «Набережный» стоит на канале им. Москвы. «Исключение составляют «Ясная поляна» и «Катюшки» — они расположены в черте города. но водоемы находятся относительно близко (15 минут езды на машине)«, — говорит эксперт.

«Качество инфраструктуры поселков экономкласса вообще подразумевает, что все должно быть рядом. Может быть, не в самом поселке, но настолько близко, что, скажем, до школы или детского сада можно дойти или доехать на общественном транспорте», — продолжает Светлана Ширяева. Кстати, наличие автобусов и маршруток немаловажно, поскольку подразумевается, что у жителей поселков экономкласса не всегда достаточно личных автомобилей на семью. В плане транспортной доступности Дмитровка выглядит более-менее благополучно (есть железнодорожная ветка, встречается общественный транспорт), кроме того, на этом направлении немало населенных пунктов с соответствующей инфраструктурой.

На автомобиле по Дмитровке проехать сейчас проще, чем по Ярославскому шоссе, например, и трасса А-104, ведущая из Москвы в Дубну, достаточно освещена. Но разделительных ограждений встречных потоков на ней практически нет, и ширины дороги недостаточно — это со всей очевидностью демонстрирует Дмитровка по пятницам и выходным. По оценке «Терра-Недвижимости», состояние трассы (пропускная способность и качество покрытия) оценивается как неудовлетворительное, требующее неотложных работ по реконструкции. Пропускная способность трассы должна исчерпаться уже к 2008-2010 гг.

Особенно неприятна транспортная загруженность шоссе на выезде из Москвы. Это еще один повод смещать основное предложение поселков экономкласса подальше от города. Здесь, однако, возникает еще одна дилемма: на большом удалении на Дмитровском шоссе расположены водохранилища и горнолыжные курорты, рядом с которыми нецелесообразно строительство объектов экономсегмента.

Спрос и предложение

«Спрос на загородное жилье экономкласса составляет до 80%, а предложение не превышает и 15-20%. В этом сегменте цены в 2007 г. выросли на 40-45%, тогда как средний рост составил 30%», — говорит Валерий Лукинов.

Мария Литинецкая отмечает, что количество предложений в этом сегменте постоянно увеличивается, однако в ближайшие годы спрос по-прежнему останется ненасыщенным.

Пока ни один из названных поселков по Дмитровке не заселен, но в ближайшие полгода, как говорит Светлана Ширяева, должны быть сданы «Ясная поляна», «Катюшки», «Набережный» и первая очередь «Мечты». «Спрос на загородное жилье экономичного класса есть, но выбор пока невелик. Поэтому, на мой взгляд, коттеджи этого типа останутся востребованными еще долго», — размышляет Ширяева.

Выход на рынок новых проектов позволит несколько сократить разрыв, но об удовлетворении рынка можно будет судить через 3-5 лет, считает Лукинов. «При таком развитии цены будут продолжать расти примерно такими же темпами», — делает неутешительный прогноз Мария Литинецкая.