Как сравнить объекты недвижимости (на примере земельных участков)

Методика позволяет оценивать любые объекты в случаях, когда оценка производится разными людьми или когда ее невозможно произвести в короткий промежуток времени.

Одним из наиболее перспективных вариантов вложения средств в недвижимость в текущей рыночной ситуации является покупка земельного участка с последующей его перепродажей и получением прибыли. Один из вариантов это покупка сельскохозяйственных земельных угодий, перевод их в другие категории с последующей продажей.

При выборе участка земли для первичной покупки перед нами встает сравнение различных участков и выбор оптимального варианта. Эта задача усложняется тем, что, как правило, невозможно в короткий срок просмотреть сразу большое количество участков. Поэтому впечатление от увиденного со временем стирается из памяти. Кроме того, разные участки могут осматривать разные люди - сотрудники компании или члены семьи. И последующее сравнение их оценок является довольно сложной процедурой.

Предлагаемая ниже методика позволяет формализовать процесс сравнения об оценки земельных участков.

1. Необходимо выделить существенные факторы, влияющие на последующую продажу земельного участка: экология, транспортная инфраструктура, удаленность от города, наличие инфраструктуры (электричество, газ, водопровод, канализация, телефон, Интернет, доступные магазины, медицинские учреждения), административный фактор (насколько легко можно будет получить все необходимые документы и разрешения). В зависимости от назначения участка эти факторы могут различаться.
2. При осмотре участка, каждому из выбранных факторов присваивается значение вероятности удовлетворения покупателя (ВУП) в интервале от 0 до 1. 0 - если участок невозможно будет продать при этих обстоятельствах (например, наличие рядом с участком под жилую застройку городской свалки или химического завода можно оценить 0 - точно такую землю для дома никто покупать не будет; а участок земли в девственном лесу на берегу озера при отсутствии рядом негативных факторов - предприятий, больших трасс, горящих торфяников, мы оцениваем как 1 - такой участок точно устроит клиента по этому параметру). Если по какому-то параметру невозможно или чрезвычайно затруднительно определить значение ВУП, то оно принимается равным 0,5.

   Умножив, все показатели ВУП, получаем общий показатель привлекательности участка.

3. Теперь рассмотрим повышающий коэффициент. Он рассчитывается как отношение стоимости участка на момент последующей продажи к величине затрат на приобретение участка и его подготовку к продаже. Эти две стоимости могут быть рассчитаны исходя из текущих цен на рынке и прогнозируемых цен. Например, если покупается участок сельхозугодий, который предстоит перевести в участок под строительство, то стоимость продажи можно оценить по стоимости близлежащих продающихся участков под строительство или участков с аналогичными показателями ВУП.

Умножив общий показатель привлекательности участка на повышающий коэффициент, характеризующий предполагаемую прибыль, мы получим показатель целесообразности выбора данного участка. Чем выше этот показатель у данного участка по сравнению с другими участками, тем лучше, целесообразнее, выбрать именно этот участок.

Таким образом, заполнив несложную таблицу и произведя небольшие вычисления, мы сможем значительно облегчить себе работу по принятию решения.

Данную методику можно применять и в других случаях, когда нужно принимать решение на основе оценки различных объектов, производимой разными людьми или значительно разнесенной по времени. Кроме того, формальная табличная форма и выбор факторов, оценивающих объект, помогут структурировать информацию и облегчают с ней работу.