Ипотека стремится за город

Еще совсем недавно получить ипотечный кредит на загородную недвижимость было практически невозможно. Сегодня такие кредиты выдает все больше банков, и специалисты отмечают, что, с ростом коттеджного строительства, есть тенденция к дальнейшему увеличению количества «загородных заемщиков».

Ипотека, как способ приобрести жилье в кредит, стала развиваться в России в конце 1990-х годов. Сегодня ипотечные кредиты можно считать завоевавшими право на жизнь. Для большинства россиян они стали единственным инструментом для покупки недвижимости. В свою очередь, объекты недвижимости являются в нашей стране средством для инвестиционных вложений. Даже в условиях неустойчивости рынка недвижимость никогда не падает в цене, ее ежегодный рост за последние 10 лет составлял 20–25%.

Другое дело, что существует много нюансов, о которых важно знать потенциальному заемщику.

Есть варианты

Существуют различные варианты приобретения загородной недвижимости в кредит. Есть ипотечные программы, предусматривающие выдачу ссуды не только на покупку готового дома, но и на его строительство, и даже просто на земельный участок для строительства. Как показывает практика, значительно проще приобрести загородную недвижимость в коттеджном поселке. Крупные компании-застройщики заключают договоры с банками для реализации совместных ипотечных программ. Такое сотрудничество взаимовыгодно: строителям подобные соглашения позволяют увеличить объем реализации, в то время как финансисты получают новых клиентов за счет расширения линейки кредитных продуктов.

На покупку участка и строительство дома вне коттеджного поселка реально получить ломбардный кредит (кредит под залог имеющейся недвижимости). Для банков эта схема привлекательна, они под тем или иным предлогом (увеличение суммы кредита, более выгодные условия погашения) ее обязательно предложат. Но желающих одновременно рисковать и строящимся коттеджем, и имеющейся квартирой немного. В этом случае срабатывает обычно лишь самый мощный аргумент: для тех, кто готов предоставить дополнительный залог, ставка падает на 1% и более. После оплаты определенной части займа (до 30%) городская квартира из-под залога освобождается.

Среди трех основных схем кредитования: кредитование покупки готового дома с участком; кредитование под земельный участок, чтоб на нем строить дом; кредитование под объект незавершенного строительства последний является самым дорогим для заемщика продуктом. В пакете законов, принятом в конце 2004 года, появилась норма, позволяющая использовать земельный участок для обеспечения кредита. И здесь для банка встает вопрос оценки. Дом оценивать проще — если нет аналогов, можно оценить по сметной стоимости: сколько денег реально надо потратить, чтобы возвести такое строение с поправкой на местоположение и ликвидность. Для снижения своих рисков при выдаче кредита под залог участка банк применяет коэффициент кредит-залог. То есть, когда заемщик собирается что-то строить, уже имея в собственности земельный участок, банк дает кредит в размере половины оценочной стоимости земли. В случае, когда берется кредит под объект незавершенного строительства, многое меняется. В этой ситуации предмет залога можно назвать по-разному — дом с участком, или участок с улучшениями. Сейчас вообще в моде западная концепция, заключающаяся в том, что здание — это улучшение земельного участка. И это улучшение тоже может служить предметом залога. Все, что возводится на участке до полной выплаты кредита, становится обеспечением по ипотеке. По мере строительства можно постепенно увеличивать и сумму кредита, поскольку объект становится дороже. Однако при таком индивидуальном подходе очень высоки издержки по многоэтапной оценке и переоформлению, поэтому кредитный продукт получается весьма дорогой.

Сложности оценки

Особенностью загородной ипотеки является сложность оценки дома и земельного участка. Поскольку эти объекты нетиповые, то метод сравнительных продаж, как в случае с квартирами, здесь неприменим. Стоимость услуг оценщика загородной недвижимости также выше, чем в городе. Расценки на услуги оценщиков для загородной недвижимости начинаются от 7500–8000 рублей, но могут доходить и до 20 000 рублей, тогда как квартиру в Петербурге можно оценить за 3000–4000 рублей. Оценка может стоить и 3000 долларов, если на участке произведены сложные ландшафтные работы: вырыт пруд, посажены многолетние растения и т. д. Таким образом, сколько-нибудь единых стандартов на оценку загородного дома пока не сложилось. Учесть нужно множество факторов: местоположение, популярность места, наличие охраны и коммуникаций, тип и площадь дома, качество отделки постройки и оформления участка. За городом каждый жилой дом настолько индивидуален, что оценщики не всегда могут достоверно его оценить. В результате суммы, которые называют разные эксперты, чаще всего разнятся. Как уверяют участники рынка, есть примеры, когда один и тот же дом разные оценщики оценивали с погрешностью в 200–300 тысяч долларов.

Сложно оценить дом, качество его строительства еще и потому, что чаще всего индивидуальные застройщики привлекают гастарбайтеров, которые могут построить красивое снаружи строение, но как поведут себя его конструкции и отделка после нескольких лет эксплуатации, никто предсказать не может. Кроме того, после окончания строительства многие элементы дома скрыты от глаз оценщика: фундамент, коммуникации и так далее.

Есть на рынке загородного кредитования и специфические риски, способные влиять на стоимость объекта в будущем. Например, рядом может появиться карьер, промзона, пролечь автодорога или пройти газопровод. И, если коттедж в тихом лесном уголке изначально кредитовался по одной стоимости, то в случае появления рядом нежелательных изменений стоимость жилого объекта может резко снизиться.

Требовательные банкиры

Беря кредит на покупку загородного дома и/или земельного участка, заемщик должен быть готовым к жестким требованиям банков и проблемам, которые могут возникнуть в связи с оценкой земли и установлением права собственности. Главное требование: земля должна быть оформлена в собственность, и желательно после 2000-го года. Если это произошло раньше, то право собственности придется перерегистрировать до момента выдачи кредита. Сам земельный участок должен иметь кадастровый номер и план с обозначенными границами участка. Банк не одобрит кредит, если на участок или дом невозможно зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке. Не удастся получить ссуду и в том случае, если участок и постройка находятся в водоохранной зоне или на территории природного парка. Имеет значение и административная принадлежность земли.

Кроме того, сам дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и рассчитан на отдельную семью. При этом он должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года, и подключен к коммуникациям: к электросети, системе отопления и водоснабжения.

Помимо этого, некоторые банки с пристрастием относятся к фундаменту приобретаемого строения: одни требуют, чтобы он был бетонным, каменным или кирпичным, другие пристально рассмотрят перекрытия. Банк не одобрит покупку ветхого или аварийного дома, дома с деревянными внешними стенами. Дополнительный плюс в пользу заемщика — близость дома к кольцевой дороге и удачное месторасположение.

Еще один нюанс: скорее всего от заемщика потребуют, чтобы в течение срока действия кредитного договора на прилегающем к дому земельном участке не возводилось строений, не согласованных с банком.

Если говорить о сумме кредита, то она целиком зависит от платежеспособности физического лица. Получая кредитную заявку, банки сначала принимают решение по заемщику, а потом уже по объекту недвижимости. Сначала банк проверит кредитоспособность физического лица, его социальный уровень, образование, семейное положение, активы и т. д. Данные строгости обоснованны: ведь решение банка выливается в ежемесячный платеж, который не может быть больше 50% ежемесячного дохода заемщика. Допустим, если у вас есть пять миллионов рублей собственных средств, и вы хотите купить коттедж за десять миллионов рублей, то ваш ежемесячный доход должен быть не менее 100 тысяч рублей. Соответственно, кредитные выплаты могут достигать 50 тысяч рублей в месяц. Но это то, что касается вторичного рынка. Если говорить о первичном рынке, то здесь банки могут выдать кредиты только на покупку недвижимости тех строительных компаний, которые аккредитованы в данном банке.

Перспективное направление

Нет сомнения в том, что перспективы у загородной ипотеки есть. И не только в рыночной, но и в законодательной сфере. Толчок к ее развитию дали изменения в Гражданско-процессуальном кодексе РФ, когда физическим лицам разрешили предоставлять кредиты на покупку или строительство коттеджей под залог этих строений.

В настоящее время благодаря появлению и корректировке законодательства в части регистрации прав на объекты недвижимости, залога земельных участков и объектов незавершенного строительства стало возможным их оформление в более простой форме. До недавнего времени оформление залога на дом и землю было раздельным, что еще более усложняло ипотеку. Теперь в законодательство введены поправки, которые дают возможность передавать землю в залог. Также в залог банку переходят постройки на участке. Это позволило упростить работу с такими объектами, сделав ипотеку по ним более привлекательной и доступной.

В целом, ведущие менеджеры крупнейших банков отмечают значительное повышение активности на рынке ипотечного кредитования загородной недвижимости и прогнозируют его динамичное развитие.

Источник
Архив статей
×